sexta-feira, 6 de setembro de 2013

O Movimento Responde: os devaneios da ampla valorização do entorno do Leite Lopes

Mario I. deixou um novo comentário sobre a sua postagem "Líderes do Movimento em Entrevista":


Interessante, não parece o que dizem nessa reportagem:

http://globotv.globo.com/eptv-sp/jornal-regional-ribeirao-preto/v/bairros-vizinhos-do-aeroporto-leite-lopes-estao-valorizados/2655352/


O MOVIMENTO RESPONDE

Caro Mario I

Importante o seu comentário. Quando a notícia foi veiculada passou-nos despercebida e por isso não recebeu nenhum comentário nosso.  

Analisando-a, parece-nos que se tratou de mais uma ação de propaganda usando a mídia local na tentativa de manipular  e influenciar a opinião pública com objetivos político-partidários da “grandiosidade do projeto de internacionalização do Leite Lopes” mas o teor da reportagem é contraditório, quando tenta vincular os empreendimentos logísticos que estão começando a ser implantados em Ribeirão Preto com o aeroporto. Basta consultar o mapa da cidade.

Vejamos:  o empreendimento de galpões logísticos está localizado  a 2 km do Leite Lopes.

O Educandário também e lá não tem nenhum empreendimento desse tipo. O Educandário – como exemplo de ampla área livre e desocupada urbanisticamente -  não está localizada ao lado da Anhanguera e o empreendimento da reportagem está. Ou seja, uma simples análise de um mapa nos informa que o fator que atraiu esse investimento foi a Anhanguera e não o aeroporto.

Os empreendimentos de galpões logísticos são a moda da vez em termos de investimentos e seguem uma tendência mundial em que empresas alugam esses imóveis porque estão dentro de um condomínio fechado e têm uma redução significativa de custos de administração, vigilância, entre outros e sempre se localizam nas rodovias principais.  Não são depósitos nem armazéns padrão “secos e molhados” porque disponibilizam alta tecnologia de armazenagem.

Por isso é que ao longo das rodovias é reservada uma faixa com a largura média de 70 metros para uso industrial/comercial, com três vantagens básicas: acesso direto das cargas aos armazéns/indústrias através da rodovia e suas marginais, projetadas para esse tipo de carga pesada, desnecessidade de pavimentação especial na área urbana para acesso a esses terminais (se as cargas forem distribuídas na área urbana, será por meio de veículos de menor porte) e também servem como anteparo para proteger da poluição sonora rodoviária as áreas residenciais adjacentes.

O fato do Leite Lopes estar perto é apenas circunstancial e não é o pretenso terminal de cargas internacional que está atraindo todos esses investimentos.

Só para se ter uma idéia, o transporte atual de cargas pelo Leite Lopes não consegue encher um desses galpões do empreendimento alvo da reportagem. Analisando os dados do Leite Lopes, em documentação oficial (DAESP), durante todo o ano de 2012 o total de cargas transportado foi de 650 toneladas, na média de 75 toneladas/mês ou 32,15 kg por operação.

Esses valores são simplesmente ridículos para  serem armazenados nesses galpões logísticos. Nenhum empreendedor conhecedor do mercado logístico vai fazer polpudos investimentos para atender esse volume de operação.

Cada um  esses galpões logísticos têm mais  de 1000 m² de área e o total do empreendimento abrange grandes áreas para que o empreendimento seja viável economicamente. Normalmente acima de 20.000 m² de terrenos limpos, como é o caso do empreendimento citado na reportagem. Os proprietários desses terrenos, livres e desocupados, certamente é que estão lucrando com essa tipologia de uso de solo.

Quanto ao entorno do Leite Lopes, as áreas livres disponíveis são muito poucas e pequenas, como  a própria reportagem mostra, em torno de 500 a 1000 m² e não servem para atender esse mercado. Só servem para montagem de pequenas oficinas. O restante é ocupado por residências em lotes de 300 m² (lote padrão).

A titulo de exemplo, se um empreendimento necessitar de 20.000 m² e resolver implantá-lo no entorno imediato do Leite Lopes,  significa que  67 lotes edificados teriam que ser totalmente demolidos e  com a exigência de uma destinação adequada aos entulhos antes de poder começar a construir.  Esses custos são altos.

Considerando o valor imobiliário dos terrenos disponíveis nas marginais das rodovias, prontos para construção imediata, certamente que os valor dos terrenos nas proximidades do Leite Lopes sofreriam os descontos  dos custos das demolições.

Nesse caso, é evidente que esses terrenos terão que ter um valor menor que os localizados nas marginais das rodovias,  para compensar os custos e o tempo de espera para poder começar a construir.

Percebe-se que é inevitável a desvalorização imobiliária do entorno do Leite Lopes.

Como complemento, uma área industrial tem que dispor de um sistema viário que suporte as cargas de trafego pesado e o entorno do Leite Lopes  apresenta pavimentação para veículos leves (uso residencial e pequenos caminhões), uma largura compatível com o trafego de caminhões estradeiros com raios de curvatura adequados para as manobras desses veículos.

É evidente que o sistema viário do entorno do Leite Lopes não comporta nem suporta trafego pesado e por isso não poderá ser objeto de interesse por parte de investidores em galpões logísticos que são muito bem assessorados por profissionais competentes que de pronto descartam essa área como viável.  

Outro ponto que a reportagem se “esqueceu” de relatar foi a alteração do Uso do Solo da maior parte do entorno do Leite Lopes. Alguém do governo municipal leu sobre uma tal “cidade aeroportuária”, modificação do antigo e ultrapassado conceito de modal, e resolveu de uma só canetada transformar quase todo o entorno do Leite Lopes, que era de uso misto, em industrial.

Nessas condições, quem mora nesse entorno faz mais de 40 anos, com alvará de residência,  passará a ser um ocupante irregular e lá não pode permanecer nem ampliar e será “obrigado” a vender a sua casa para demolição e construção de galpão que não poderá ser industrial nem comercial porque o sistema viário não comporta nem em traçado geométrico nem em capacidade de suporte.

Esta situação fundiária por acaso é um fator de valorização imobiliária? É evidente que não.

Esse é o problema de político de pouca  leitura que acha que dessa forma se transforma todo um bairro de uso misto em cidade aeroportuária e que desconhece que esse tipo de uso urbano só pode acontecer com aeroportos novos, cujo entorno é devidamente preparado para isso.

Como pode ser constatado pela realidade factual, as manifestações das lideranças do movimento estão certíssimas e os devaneios da ampla valorização do entorno – aquilo que o Movimento Pro Novo Aeroporto denomina de Papai Noel Leite Lopes – não passam disso mesmo: devaneios numa noite de verão.

Todo o exposto é fundamentado em conceitos profissionais  de avaliação imobiliária séria. Tanto assim é que todos os empreendimentos desse tipo que estão vindo,  nenhum deles está demolindo nada dentro das áreas residenciais do entorno do Leite Lopes.

E essa tese não é apenas nossa mas já está consolidada faz muito tempo, conforme pode ser visto nas reportagens abaixo.  É de se estranhar, portanto, o posicionamento dos  corretores entrevistados na reportagem.

O Grupo Gestor



Bibliografia adicional (reportagens):


  • Folha de São Paulo, domingo, 12 de outubro de 1997.

Clientes desistem do negócio no momento em que passa um avião. Aeroportos desvalorizam imóveis nas proximidades ...


DESVALORIZA O RESIDENCIAL:
BARULHO: boates, bares, casas de festas, clubes, oficinas, postos de gasolina e gás, aeroportos, linha de trem e lojas comerciais muito próximas tiram a tranquilidade e afetam a saúde dos moradores.

"Está na rota dos aviões?" é a pergunta mais ouvida pelo gerente da imobiliária Moema Imóveis



5 comentários:

  1. Desmerecendo seu comentário:
    JORNAL A CIDADE
    19/01/2013
    TÍTULO:
    Galpões disputam entorno do aeroporto de Ribeirão Preto

    De olho no projeto de internacionalização do Leite Lopes, empresas se instalam na vizinhança
    MATÉRIA:
    Luciene Garcia
    Enquanto o poder público dá mil voltas com vistas à internacionalização do aeroporto Leite Lopes, em uma discussão que se arrasta há mais de uma década, a iniciativa privada "põe a mão na massa", literalmente, em Ribeirão Preto.
    Por conta disso, segundo empreendedores, a cotação da área construída está cotada na faixa de R$ 2 mil o metro quadrado do galpão para logística.
    A valorização ficou mais evidente nos últimos dois anos. Nas zonas leste e norte de Ribeirão Preto, por exemplo, o metro quadrado de área construída na categoria econômica está cotado, na média, de R$ 2,5 mil a R$ 3 mil. Em regiões mais valorizadas na construção padrão o metro quadrado custa de R$ 5 mil a R$ 6 mil.
    O preço do terreno também foi nas alturas. Nos últimos dois anos, o metro quadrado saltou de R$ 130 para R$ 500. Na famosa lei da oferta e da procura, a que rege a economia e que encarece qualquer produto ou serviço que não atenda a demanda, os terrenos são cotados.
    Ao longo de mais ou menos 7 quilômetros da Rodovia Anhanguera, nas duas pistas laterais, faixas e cartazes oferecem glebas para comercializar. Há procura. Alexandre Leão anuncia a venda de uma área de 4,2 mil metros quadrados e pede R$ 2,8 milhões no negócio.
    "Já fui procurado por investidores de duas redes de hotéis, uma de Portugal e outra da Espanha, duas indústrias e uma incorporadora para fazer condomínio residencial", diz.
    Pelo que ele pede, o metro quadrado sai a R$ 670.
    Anhanguera e Leite Lopes geram a ‘corrida’ logística
    O avanço nos negócios de logística tem uma explicação: o futuro esperado para o Leite Lopes e a Rodovia Anhanguera. Do ponto de vista da logística, Ribeirão Preto está conectado com um sistema rodoviário cujo tronco é a Anhanguera, que fica entremeada por aeroportos regionais (Uberaba, Araraquara e Franca são alguns deles).

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  2. Para não dizerem novamente que é matéria paga no jornal, tive a paciência de pesquisar e confirmar os valores do m2 praticados na região com corretores e Imobiliárias conhecidas da cidade,tais como :
    Mercado de Imóveis
    Fortes Guimarães
    Sta. Maria , etc

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  3. Mario I. já notou que eles sempre se acham com a razão ?? Para eles todos estão em estado de devaneios, todos são mal informados e que essa procura maior pelos espaços no entorno é pura e simplesmente por causa somente da rodovia. Veja como são cínicos, falsos e hipócritas, quando dizem que querem um novo aeroporto; o que eles querem mesmo é preservar favelas e barracos existentes nos limites do sítio aeroportuário. Mentem discaradamente, quando dizem que a população é contra a internacionalização do Leite Lopes; contra ?? são só esses que moram no entorno, pelo que pude perceber a população quer sim o LL internacional. Felizmente o Governo de São Paulo está decidido em deslocar a pista e prover condições para que o aeroporto consiga dar seus primeiros passos rumo as operações nacionais e internacionais de carga.

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  4. Marcelo, a rodovia sempre esteve no mesmo lugar e nunca, como agora, a valorização nas proximidades do aeroporto foi tão grande, porque será ?

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  5. Olha Mario I. acho que a valorização nas proximidades do aeroporto hummm.... tá meio difícil de responder, mas acho que deve ser pelo Shopping Iguatemi, ou mesmo pela expansão do RibeirãoShopping, ou pelas obras de mobilidade urbana previstas pela Prefeitura (túneis, viadutos, corredores de ônibus etc), ou talvez pela construção do Viaduto Henry Nestlé, também pode ser pela FATEC, ou pelas obras anti enchentes na Jerônimo Gonçalves; olha tá muito difícil de saber, mas acho que não deve ser pela internacionalização do aeroporto não, segundo o Movimento o aeroporto não tem nada haver com isso e está até desvalorizando o que tem perto. Fala sério né ??!! Interessante saber que nesta mesma Via Anhanguera, logo mais ao norte, em Orlândia, não existe esta procura por áreas para galpões, no sentido inverso, logo alí em Cravinhos também não existe esta procura, por coincidência justamente onde existe o LL por perto está tendo esta procura, agora fiquei intrigado!! Quem será que deve estar em estado de devaneios ?? Os que querem o aeroporto internacional (RP e região, em sua maioria absoluta), ou o Movimento que quer preservar todas as favelas e impedir que pessoas consigam condições melhores de vida, apenas porque eles não querem ser desapropriados ??

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